TPCOM, Artikel- Perusahaan atau kantor anda butuh mencari ruangan kantor di Jakarta untuk keperluan ekspansi atau pindah?
Kalau itu terjadi, tidak perlu cemas. Bergembiralah karena dalam rentang waktu 2017-2020 akan masuk pasokan ruang kantor baru yang relatif besar.
Ada ruangan seluas 844.290 m2 yang akan masuk di area Kawasan Pusat Bisnis atau yang sering disebut dengan central business district (CBD) pada 2017. Tidak hanya CBD, bahkan ada tambahan lagi, pasokan baru seluas 429.995 m2 dari area CBD. Dalam konsesus yang disebut dengan CBD Jakarta adalah area yang ada di sepanjang koridor Sudirman, Thamrin, Rasuna Said dan Gatot Subroto beserta dengan superblok-superblok yang bertebaran di area tersebut.
Savills Research & Consultancy, perusahaan riset dan konsultan pemasaran properti kelas atas, menghitung ada tambahan ruangan perkantoran hingga 2020 sebesar 2.302.688 m2 di area CBD dan diperkuat pula oleh pasokan baru dari area non CBD seluas 1.247.843 m2 hingga 2019.
Tahun 2017 bisa dibilang tahun paling kompetitif karena volume ruangan perkantoran baru di area CBD yang masuk meencapai puncaknya dengan luas mencapai 844.290 m2 dan akan menukik turun menjadi 521.278 m2 pada 2018. Sedangkan untuk aera non CBD relatif stabil dibandingkan 2018 dengan volume pasokan sebesar 429.995 m2 dan sedikit naik menjadi 447.809 m2 pada 2018.
Dari sisi permintaan atau daya serap pasar, sejumlah analis pasar properti menyebut tahun 2017 sebagai tahun penuh tantangan karena membesarnya potensi risiko penurunan permintaan. Menurut Anton Sitorus, Head of Research and Consultancy Savills Indonesia, kondisi pasar memang berat karena besarnya pasokan yang masuk tidak akan bisa diserap penuh oleh pasar.
Tekanan permintaan ini akan berlanjut hingga 2018 dan terus terbawa hingga 3 tahun ke depan.
Anton berharap tekanan yang disebabkan oleh menurunnya penyerapan ruang perkantoran itu berlangsung dalam jangka pendek atau paling jauh sampai jangka menengah.
Kondisi ini tentu menjadi perhatian penuh bagi pemangku kepentingan bisnis perkantoran. Sebab kondisi tekanan permintaan ini sudah berlangsung sejak tahun lalu, 2016, dimana permintaan ruang perkantoran di CBD pada 2016 cuma mencapai 16.000 m2 atau sangat jauh menurun dibandingkan dengan permintaan 2015 yang mencapai 98.000 m2. Kondisi yang tak jauh berbeda dihadapi pula di area non CBD Jakarta. Padahal ada pasokan baru 200.000 m2 yang masuk di area non CBD pada 2016 yang berdampak pada akumulasi stok ruangan perkantoran yang membengkak menjadi 2,5 juta m2.
Sementara itu, Senior Associate Director Research Colliers International Indonesia Ferry Salanto mengatakan penyerapan ruang perkantoran di Jakarta pada kuartal pertama tahun ini berada dalam kondisi yang terburuk dengan melihat volume ruang perkantoran yang tak terserap.
Data Colliers Indonesia memperlihatkan ruang perkantoran sewa yang mampu diserap pasar hanya 79.581 m2 dengan meninggalkan space kosong tanpa terserap seluas 232.532 m2. Padahal pada periode yang sama tahun lalu angka penyerapan ruang kantor mencapai 70.602 m2 dengan sisa tak terserap hanya 144.909 m2. Hal ini terjadi karena faktor besarnya pasokan kantor baru yang masuk dan banyak kontrak sewa kantor yang tak diperpanjang.
Tidak hanya di area CBD, di area non CBD pun selama kuartal I/2017 hanya mampu terserap 6.000 m2 dari total stok ruangan perkantoran yang tersedia seluas 140.384 m2. Bandingkan dengan pencapaian pada periode yang sama tahun sebelumnya yang mencapai 30.155 m2 dengan sisa ruang belum tak terserap seluas 62.024 m2.
Tarif Sewa Kantor Di Tengah Tekanan Pasokan
Kalau mau menyewa ruang perkantoran, kira-kira berapa tarif sewa yang harus dibayar? Berdasarkan hasil riset Savills Research & Consultancy diketahui tarif rata-rata di area CBD Jakarta pada semester II/2016 berkisar sebesar Rp219.148 per m2 per bulan. Secara per kelastarif rata-rata untuk kelas premium berkisar US$30,2 per m2, kelas A ada pada angka Rp252.632, lalu kelas B berkisar Rp195.067, dan kelas C bertarif Rp143.381 per m2 per bulan.
Sedangkan tarif ruang kantor di area non CDB pada semester II/2016 mencapai sebesar Rp125.761 per m2. Tarif sewa di Jakarta Pusat mencapai Rp93.750 pada kuartal II/2016, lalu di Jakarta Selatan sebesar Rp146.657, Jakarta Utara pada kisaran Rp96.116, Jakarta Barat sebesar Rp111.000, dan Jakarta Timur dengan kisaran harga Rp87.500.
Besarnya tekanan daya serap karena faktor menurunnya permintaan dan besarnya pasokan ruang baru yang menekan stok ruang perkantoran diyakini akan menjadi faktor positif untuk calon penyewa dalam melakukan bargaining position untuk mendapatkan tarif yang diharapkan. Faktor penguatan pasokan dan melemahnya permintaan menjadi teori klasik untuk menempatkan bandul negosiasi ada pada calon penyewa tentunya. Masihkah anda mencari ruang perkantoran di Jakarta? Kalau iya, berarti saatnya untuk memulai negosiasi dan menekan harga.
