TPCOM, Artikel– Bagi orang marketing, mengukur daya beli pasar itu menjadi kunci dalam penjualan produknya.
Pengembang real estatepun perlu mengukur dan memetakan tingkat daya beli konsumen properti supaya bisa menentukan produk harga berapa dan produk kelas apa yang cocok dikembangkan di suatu wilayah.
Dalam tulisan ini, mencoba menjadikan besaran Upah Minimum Provinsi (UMP) 2017 sebagai indikator tingkat daya beli calon konsumen rumah di Indonesia.
Kalau mengacu pada aturan perbankan bahwa besaran kemampuan cicilan debitur adalah 1/3 dari total penghasilan, maka UMP bisa dijadikan sebagai bencmark kekuatan- daya beli- pasar di suatu daerah.
Untuk itu, developer bisa menggunakan rujukan penetapan UMP 2017 sebagai langkah untuk menentukan dimana proyek hunian paling prospektif atau proyek kelas mana yang cocok dibangun di suatu daerah.
Ada enam provinsi dengan tingkat pengupahan tertinggi di Indonesia yang layaknya menjadi buruan pengembang berdasarkan penetapan UMP 2017. Ke enam provinsi itu, terdiri dari DKI Jakarta dengan besaran UMP 2017 sebesar Rp 3.355.750, Papua sebesar Rp 2.663.646, Sulawesi Utara menetapkan Rp 2.598.000, Bangka Belitung sebesar Rp 2.534.673, Aceh menyepakati besaran pada angka Rp2.500.000, dan Sulawesi Selatan seturut dengan Aceh yang menetapan UMP 2017 sebesar Rp 2.500.000. [Data lebih luas UMP 2017 lihat tabel]
Dengan besaran upah yang ditetapkan tersebut, maka karyawan atau pekerja di Jakarta memiliki kemampuan mencicil kredit minimal Rp1.115.000. Kemampuan ini akan semakin besar kalau ditambah lagi dengan penghasilan tambahan dari sidejob pekerja. [Klik, baca: Survei: Kelas Ekonomi Atas Banyak yang Punya “Side Job”]
Dengan menjadikan UMP sebagai indikator kekuatan daya beli sekaligus daya serap pasar, maka enam provinsi yang memiliki UMP 2017 tertinggi tersebut layak menjadi buruan pengembang. Bagi pengembang lokal di provinsi itu, tentu kondisi itu sangat menguntungkan untuk jadi referensi dalam mengembangkan proyek huniannya. Sedangkan bagi pengembang nasional, tentu kesempatan untuk melakukan ekspansi dan aliansi ke daerah yang memiliki tingkat daya beli tertinggi tersebut.
Kunci Untuk Penyerapan Pasar
Anton Sitorus, Director Head of Research & Consultancy Savills, menilai menggunakan ukuran UMP sebagai indikator kekuatan pasar menjadi hal yang sangat relevan.
“Dalam kelas analisa pasar properti sering juga digunakan price to income ratio. Saya sendiri pernah memakai model itu,” ujarnya kepada Transaksiproperty.com, Senin (10/4).
Perbandingan price-to-income ratio harga rumah adalah meembandingkan harga rumah dengan tingkat penghasilan per tahun.
Sebagai perbandingan, ekonom asal Inggris Conall Mac Coille menyebutkan di Inggris sekarang price to income ratio-nya berkisar enam kali pendapatan per tahun. Kondisi yang menuju pemulihan paskakrisis melanda dunia pada 2008. Bandingkan dengan besaran UMP 2017 di sejumlah provinsi di Indonesia, lalu hunian harga berapakah paling terjangkau oleh pasar? Tentu ini menjadi pekerjaan yang biasa bagi pengembang untuk menghitungnya.
Sedangkan Anton, lebih jauh menilai pergerakan daya beli pasar di Indonesia penting dipantau supaya pengembang bisa mengembangkan produk yang pas. Termasuk memantau arah kecenderungan pasar terhadap produk properti.
Dari sisi kebijakan pembiayaan sendiri, industri properti berada dalam kondisi yang kondusif karena kebijakan Bank Indonesia, selaku bank sentral sangat pro pasar. Bank Indonesia (BI) memberi pelonggaran kebijakan makroprudensial untuk mendorong pertumbuhan kredit. Untuk hal ini, BI memberikan relaksasi ketentuan Loan to Value Ratio (LTV) atau Financing to Value Ratio (FTV) pembiayaan properti untuk rumah tapak, rumah susun, dan ruko. [Klik, baca: BI Turunkan Besaran Uang Muka KPR, Ini Rinciannya]
Dengan berbagai kondisi yang positif tersebut, tentu akan sangat rugi kalau pengembang yang bisnis utamanya adalah pengembangan perumahan, ternyata tidak menangkap peluang yang ada. Kejarlah daerah-daerah yang tinggi profil UMP 2017-nya supaya mendapatkan cuan dari pasar yang terus bergerak.
