Ciputra kembali menghidupkan Kota Mandiri (baru) Maja di Lebak, Provinsi Banten, sekitar 90 Kilometer dari Ibukota Jakarta.
Pada Jumat 17 November lalu, Ciputra membawa Menteri PU dan Perumahan Rakyat Basuki Hadimuljono dan Menteri Perhubungan Budi Karya Sumadi untuk meresmikan proyek Citra Maja Raya di dalam kawasan Kota Mandiri Maja. Proyek ini dirancang seluas 2.000 hektar atau hampir 20% dari total rencana awal pengembangan Kota Baru Maja yang mencapai 11.000 hektar.
Proyek Maja adalah impian lama yang kandas oleh krisis 1998 yang melanda perekonomian Indonesia. Pak Ci, begitu begawan industri properti itu familiar dipanggil, tentu sangat hafal dengan proyek Kota Mandiri Maja.
Sebagai pengembang papan atas dan tokoh penting di Realestat Indonesia (REI)- satu-satunya organisasi pengembang pada waktu itu- tentulah Pak Ci punya peran dalam perancangan Proyek Kota Mandiri Maja- dulu bernama Kota Kekerabatan Maja (KKM) yang diluncurkan pada 1996 lalu, di era Menteri Negara Perumahan Rakyat Akbar Tanjung.
Proyek ambisius sebagai Kota Mandiri terbesar di Indonesia, bahkan di ASEAN pada saat itu, sampai kinipun mungkin tetap terluas dengan izin kawasan mencapai 11.000 ha, tepatnya 10.900 hektar. Bandingkan saja dengan kota mandiri terbesar yang sudah teralisasi saat ini, BSD City di Serpong hanya 6000 hektar.
Citra Maja Raya bisa dikatakan menjadi mahkota dari proyek Kota Mandiri Maja dengan luas pengembangannya hampir 20% dari total rencana luas kawasan proyek Maja tersebut. Proyek ini kolaborasi Ciputra Group dengan PT Hanson International Tbk, si pemilik lahan. Hanson masuk ke Maja dengan mengakuisisi lahan seluas 500-an hektare dari rencana 3000 hingga 4000 hektar yang mereka siapkan.
Bagi Ciputra Group, Citra Maja Raya merupakan salah satu proyek terbesarnya. Dalam rencana pengembangannya, Citra Maja Raya disiapkan menjadi kota baru terpadu dengan semua kelengkapannya sebagai sebuah kota. Kota ini disiapkan bukan hanya untuk warga di sekitar Maja, tetapi turut disiapkan untuk hunian bagi warga di Jakarta. Untuk itu, koneksi andalan yang coba disingkronkan oleh Ciputra adalah akses untuk penggunaan moda transportasi masal, terutama kereta api dengan titik pemberangkatan dan kepulangan dari Stasiun Maja. Stasiun ini menjadi titik simpul transportasi masal commuter line untuk mendukung mobilitas para penghuninya.
Informasi yang dirilis oleh Ciputra Group, kini, Citra Maja Raya telah memasuki tahap pembangunan lebih dari 10.000 unit rumah dan lebih dari 500 ritel outlet. Juga direncanakan pembangunan fasilitas kota lainnya seperti area komersial, perkantoran, pasar modern, fasilitas rekreasi, sekolah, ruang terbuka, dan sarana publik lainnya.
Mana Rumah Untuk Masyarakat Kelas Menengah Bawah?
Sejak awal tujuan pengembangan Kota Mandiri Maja adalah untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi kalangan kelas menengah ke bawah, terutama kalangan pekerja di Jakarta dan sekitarnya yang kesulitan mendapatkan rumah dengan harga yang terjangkau oleh pendapatan mereka.
Dengan latar belakang inilah muncul inisiatif program dari Menteri Negara Perumahan Rakyat Akbar Tanjung bersama dengan pengembang yang tergabung pada REI. Berdasarkan SK Menteri Perumahan Rakyat Nomor 02/KPTS/M/1998 ditetapkan pengembangan Kota Mandiri Maja disiapkan seluas 10.900 hektar sebagai kawasan hunian mandiri yang dilengkapi dengan semua kebutuhan yang diperlukan bagi berkembangnya sebuah kota.
Lama mangkrak dan tanpa gerakkan, kemudian Kementerian PUPR meneken Kesepakatan Bersama dengan Pemprov Banten, Pemprov Jabar, Pemkab Bogor, Pemkab Tangerang Selatan, Pemkab Tangerang, dan tiga perusahaan properti untuk memulai rencana pengembangan Kota Baru Maja pada Juni 2016 lalu.
Dalam kesepakatan ini, pengembangan proyek Kota Mandiri Maja malah diperluas menjadi 15.511 hektar dan diproyeksikan bakal dihuni oleh sekitar 1,24 juta penduduk. Dalam rancangan itu, Kota Baru Maja diperuntukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah sebanyak 675.900 jiwa.
Kini sejumlah pengembang sudah masuk kembali ke proyek Maja dengan partisipasi terbesar adalah Ciputra Group. Adapula PT Mandiri Nusa Graha Perkasa (MNGP) yang akan mengembangkan proyek Kota Majapolitan seluas 546 hektar. Direktur Utama PT MNGP, Lukman Purnomosidi mengatakan proyek Kota Majapolitan ini akan mengusung konsep hunian berimbang sesuai dengan kebijakan Pemerintah, dimana ada keseimbangan pembangunan antara rumah mewah, rumah menengah dan rumah sederhana.
Perumnas sebagai BUMN pengembang properti juga akan terlibat dalam proyek Kota Mandiri Maja ini bersama dengan sejumlah pengembang lainnya.
Terkait dengan pengembangan proyek hebat ini ada baiknya kita kembali meletakkannya sebagai sebuah kota yang didikasikan untuk kepentingan pemenuhan papan masyarakat kelas menengah bawah, terutama kalangan pekerja atau karyawan di Jabodetabek.
Adanya kompromi untuk menyediakan hunian kelas menengah atas dalam pengembangan kawasan seluas 15.511 ha tersebut dapat diterima sebagai sebuah kompromi pasar. Tetapi tentu sifat kompromi itu tidak menjauhkan, apalagi membelokkan proyek Maja dari niat awal untuk memenuhi kebutuhan masyarakat MBR atau masyarakat berpenghasilan rendah.
Insentif dan sokongan penuh yang diberikan oleh pemerintah dalam bentuk pembangunan infrastruktur dan sarana transportasi terpadu harus dipaku [diimbangi] dengan kewajiban pengembang untuk memenuhi pasokan hunian bagi masyarakat kelas bawah. Kementerian Perhubungan menargetkan pembangunan jalur kereta api ganda atau double track dari Jakarta hingga Merak dengan salah satu tujuan utamanya supaya mempermudah akses Kota Baru Maja, bisa rampung pada 2019. Jalur kereta ini bakal menjadi tulang punggung konektvitas Kota Baru Maja yang tengah digarap pemerintah bersama sejumlah pengembang. Menteri Perhubungan Budi Karya Sumadi mengatakan jalur ganda kini telah terbentang dari Jakarta hingga Rangkasbitung, Kabupaten Lebak Banten.
Artinya, pemerintah dan pengembang yang terlibat dalam proyek Maja harus membuktikan komitmennya untuk mengalokasikan hunian bagi masyarakat MBR. Hal itu bisa kita ukur dengan seberapa banyak dan seberapa besar porsi pasokan hunian yang harganya bisa dijangkau oleh kelas pekerja atau karyawan di Jabodetabek.
Kebutuhan hunian bagi kelas pekerja di Jabodetabek itu adalah dengan besaran cicilan KPR berkisar Rp1 juta per bulan. Ini mengacu pada rasio cicilan kredit rumah terhadap besaran gaji pekerja. Aturan perbankan menetapkan besaran cicilan KPR itu maksimal seperti dari besaran gaji bulanan karyawan. Dengan besaran Upah Minimum Provinsi dan Upah Minimum Daerah yang berkisar Rp3 jutaan di Jabodetabek, maka besaran cicilan KPR bagi pekerja di Jabodetabek adalah berkisar Rp1 jutaan. Harga rumah yang affordable untuk kelompok upah ini berkisar pada Rp100 juta hingga Rp150 juta.
[Upah minuman provinsi (UMP) Jakarta pada 2018 sebesar Rp3,65 juta per bulan, Banten sebesar Rp2,1 juta, Jawa Barat sebesar Rp1,54 juta per bulan. Upah Minimum Regional di Banten sendiri pada 2017, untuk Lebak mencapai Rp2,13 juta, Serang sebesar Rp3,25 juta, Tangerang mencapai Rp3,29 juta per bulan.]
Untuk itu, selayaknya pengembangan Kota Mandiri Maja memiliki komitmen yang terukur untuk menyediakan pasokan rumah dengan harga berkisar Rp100 juta hingga Rp150 juta dan skema cicilan KPR Rp1 jutaan per bulan. Pemenuhan pasokan hunian untuk segmen ini menjadi tujuan pokok dari proyek Maja, sedangkan pengembangan hunian dan properti lain untuk segmen kelas menengah atas adalah tujuan tambahan alias pelengkap. Kalau pasokan ini tersedia dalam jumlah yang cukup, maka barulah kita bisa memberikan apresiasi bahwa Kota Mandiri Maja sebagai sebuah kota yang bermartabat. Hal itu juga sesuai dengan komitmen awal yang mendasari pembentukan kawasannya sebagai sebuah kota yang diinisiasi oleh pemerintah.
